在大型商場(chǎng)開(kāi)旋轉火鍋烤肉餐廳，怎樣依據地點(diǎn)算店租成本費？
瀏覽： 發(fā)布日期：2019-11-16
一、店鋪基礎租金
對于基本店鋪租金標準的確定，大家通常選用幾種方式，即：成本費計價(jià)法、回報率計價(jià)法和市場(chǎng)計價(jià)法
1、成本費計價(jià)法
即由土地資金投入、房屋折舊、大修理、資金利息、財產(chǎn)稅及流轉稅分攤合合理利潤進(jìn)行計算測定基礎租金的方法。
這種方法能夠反映社會(huì )必要勞動(dòng)，但無(wú)法反映市場(chǎng)供求關(guān)系。
2、回報率計價(jià)法
這是在成本計價(jià)法基礎上，將全部要素集中為資金成本，以融資成本即銀行利率作為標尺來(lái)確定基礎租金的方法。
這種方法通常在投資決策的概念評估時(shí)使用，但無(wú)法作為更深入的經(jīng)營(yíng)決策的依據。
3、市場(chǎng)計價(jià)法
即從同類(lèi)市場(chǎng)平均價(jià)格作為確定租金的依據。
這種方法反應市場(chǎng)供求關(guān)系，它考慮到商戶(hù)對租金的接受程度，競爭對手對優(yōu)質(zhì)商戶(hù)資源的爭奪競爭等市場(chǎng)因素，用這種方法制定的基礎租金是可以作為有效的租金執行價(jià)格的。
采用市場(chǎng)定價(jià)法，并不是簡(jiǎn)單地采集競爭市場(chǎng)的平均價(jià)格，而是要對市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)分析，使制定的基礎租金有所預期。
決定基礎租金的核心因素就是既定商圈的社會(huì )購買(mǎi)力。
該變量依照當期同類(lèi)市場(chǎng)平均值為基礎，根據項目的招商預期、項目技術(shù)條件評價(jià)等具體情況修訂而成。
二、店鋪租金邊際價(jià)格
基本店租一般體現新項目無(wú)差別化商品和市場(chǎng)特點(diǎn)的店租水平?？墒?，每一新項目依然因很多個(gè)性化的要素，影響了房租實(shí)際上價(jià)錢(qián)的轉變，因而就務(wù)必對這種個(gè)性化要素的特點(diǎn)自變量以及轉變開(kāi)展剖析，并導出來(lái)店租的邊界價(jià)錢(qián)。
所謂的個(gè)性化因素，就是項目區位特征、商場(chǎng)特征、業(yè)態(tài)組合、租約特征和運營(yíng)能力。
1、區位特征對租金邊際價(jià)格的影響
1）有效購買(mǎi)力是指核心商圈人口與人口購買(mǎi)力的乘積（以社區購物中心為例，以項目為圓心，交通半徑3km之內為核心商圈）核心商圈每增加10%購買(mǎi)力，標準商鋪的租金邊際價(jià)格增長(cháng)4.99%。
2）中心可見(jiàn)度劃分21個(gè)刻度（每5%一個(gè)刻度），從主干道看租戶(hù)標志可見(jiàn)度每增加一個(gè)刻度，商鋪租金邊際價(jià)格增加0.129%。
3）停車(chē)位是指每千平方米經(jīng)營(yíng)面積擁有的停車(chē)位個(gè)數，每增加一個(gè)停車(chē)位，商鋪租金邊際價(jià)格增加0.117%。在所有決定商鋪租金邊際價(jià)格的特征變量中，區位特征的作用是顯著(zhù)的。
2、商場(chǎng)特征對租金邊際價(jià)格的影響
商鋪面積、距一樓層數、商鋪可見(jiàn)度、商鋪可達度是十分重要的商場(chǎng)特征，對租金邊際價(jià)格具有十分重要的影響。
1）商鋪面積是指商鋪單元內建筑面積。每增加1%的商鋪面積，商鋪的單位租金邊際價(jià)格將下降1.84%。
2）距一樓層數是指商鋪所處樓層距離一樓的層數。每增加距離一樓的層數，商鋪的租金邊際價(jià)格將下降17.7%。
3）商鋪可見(jiàn)度是指商鋪位置的可見(jiàn)度。
把商鋪可見(jiàn)度劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區域看商鋪的可見(jiàn)度每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.92%。
4）商鋪可達性是指顧客隨機到達任意商鋪的概率。
把商鋪可達性劃分為101個(gè)刻度（每1%一個(gè)刻度），從公共區域看商鋪的可達性每增加一個(gè)刻度，商鋪的租金邊際價(jià)格增加1.76%。要實(shí)現較高的商鋪可達性，關(guān)鍵在于動(dòng)線(xiàn)的合理布置。
三、租戶(hù)組合對租金邊際價(jià)格的影響
1）主力店
主力店能夠對購物中心產(chǎn)生積極的外部效應，這是業(yè)界一個(gè)基本的觀(guān)點(diǎn)。事實(shí)上，主力店往往通過(guò)自己的產(chǎn)品和品牌，吸引各種目的性消費，從而產(chǎn)生很強的外部客流的集聚效應。因此，商鋪位置對于主力店本身不是最重要的，但對租金價(jià)格具有很強的砍價(jià)能力。
2）次主力店
不像主力店，次主力店的位置和布局對其租金標準水平將產(chǎn)生重要影響，也具有很強的客流積聚效應。這些影響在于：距一樓層數和靠近主出入口對租金影響顯著(zhù)；
同類(lèi)聚集效應在次主力店中反應敏感，也就是說(shuō)同類(lèi)業(yè)態(tài)的次主力店在布局上的聚集，能增加比較性消費機會(huì )的增加，使各商家帶來(lái)更多的銷(xiāo)售額。這種聚集效應可以產(chǎn)生該類(lèi)商鋪5-10%的租金邊際效益。
3）普通商鋪
在普通商鋪中，零售業(yè)態(tài)的商鋪是購物中心租金的主要貢獻者。
（1）對于普通商鋪來(lái)說(shuō)，商鋪的位置比零售類(lèi)型對租金的影響更大。
（2）對于商鋪的位置來(lái)說(shuō)，樓層位置的影響是最大的，其次影響的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、臨街與靠近出入口，對租金的影響相差不大。
四、租金系數
根據商鋪的易達性、可見(jiàn)性、樓層、面積、面寬縱深比、與客流型主力店距離等商鋪屬性，
結合商戶(hù)業(yè)態(tài)和目標品牌強勢程度等商戶(hù)屬性，給每個(gè)商鋪制定租金系數。
租金系數的制定原則為：以平均租金標準的商鋪為基礎標準，定其系數為“1”；
位置
與主動(dòng)線(xiàn)、主出入口、主要交通樞紐、中庭、客流型主力店的距離越近，租金系數越高；
樓層
樓層垂直上升而客流遞減，租金系數隨樓層上升遞減；
面積
面積越小，租金系數越高；
面寬
面寬縱深比越大，租金系數越高；
業(yè)態(tài)
相鄰位置的不同業(yè)態(tài)商戶(hù)，根據業(yè)態(tài)市場(chǎng)租金參考進(jìn)行租金系數調整；
商戶(hù)勢力
越強的品牌擁有越強勢的價(jià)格談判實(shí)力，制定商鋪租金系數參考了預計目標品牌可能會(huì )接受的租金價(jià)格。
五、租金預測
1）租金價(jià)格按照商鋪的租金系數結合目標商戶(hù)的承受高限預測；
2）各業(yè)態(tài)平均營(yíng)業(yè)坪效參考成熟商業(yè)項目平均水平；
3）平均提成率根據目標品牌可能接受的提成率計算，不執行提成租金的參照商戶(hù)正常狀態(tài)的租金/營(yíng)業(yè)額比率計算。
總結
大型商場(chǎng)客流量集中化，基礎設施建設健全，有利于打造出知名品牌。再加街頭店被整頓搬遷多見(jiàn)，因此即便大型商場(chǎng)房租成本費較為高，許多人仍然會(huì )想要挑選大型商場(chǎng)。
尋找一個(gè)好位置是很重要的，可是進(jìn)到大型商場(chǎng)關(guān)鍵的還是需看大型商場(chǎng)方的設備配套及其經(jīng)營(yíng)能力。而明白房租成本費則有利于人們盡快評定風(fēng)險性，搞好風(fēng)險防控。
